집값과 LTV로 빌릴 수 있는 금액을 확인하세요
상황에 맞는 버튼을 누르면 채워지고, 직접 수정도 됩니다.
이 집에 이미 잡혀 있는 담보대출이 있으면 입력. 없으면 0.
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다. 집값이 5억원이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만원까지 담보대출이 가능하다는 뜻입니다. 집을 살 때 ‘내가 얼마를 빌려 얼마를 마련해야 하는지’를 가르는 첫 번째 기준이 바로 이 LTV입니다. 단, LTV 한도만큼 무조건 나오는 것은 아닙니다. 소득 대비 상환능력을 보는 DSR도 함께 충족해야 하고, 둘 중 더 적은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
| 구분 | LTV 한도 |
|---|---|
| 생애최초 구입 | 최대 80% |
| 비규제지역 | 70% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 투기과열지구 | 40% |
같은 집이라도 어느 지역에 있느냐, 생애최초인지에 따라 빌릴 수 있는 금액이 크게 달라집니다. 예를 들어 5억원짜리 집이라면 비규제지역(70%)에서는 3억 5천만원, 투기과열지구(40%)에서는 2억원까지만 나옵니다. 규제지역 지정과 비율은 부동산 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 매입하려는 지역의 현재 규제 여부와 적용 비율을 가입 전에 반드시 확인하세요. 위 표는 일반적인 기준이며 실제 적용 비율은 정책·상품·주택 수에 따라 달라질 수 있습니다.
여기서 ‘집값’은 보통 KB시세·감정가·매매가 중 낮은 값을 기준으로 합니다. 이미 이 집에 잡혀 있는 담보대출이나 임차보증금(선순위)이 있으면 그만큼 빼고 남는 금액만 추가로 빌릴 수 있습니다.
| 구분 | LTV | 최대 대출 한도 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 80% | 4억원 |
| 비규제지역 | 70% | 3억 5천만원 |
| 조정대상지역 | 50% | 2억 5천만원 |
| 투기과열지구 | 40% | 2억원 |
주택을 담보로 대출할 때, 은행은 혹시 그 집이 경매로 넘어가더라도 ‘소액임차인 최우선변제금’만큼은 임차인에게 먼저 돌려줘야 한다는 점을 고려합니다. 그래서 그 금액만큼을 한도에서 미리 빼는데, 이를 방 공제라고 부릅니다. 최우선변제금은 지역에 따라 다르므로 방 공제 금액도 지역별로 달라집니다. 임차인이 실제로 없더라도 ‘방 1개당’ 공제를 적용하는 경우가 있어, 계산기상 LTV 한도보다 실제 대출이 적게 나올 수 있습니다. 다만 MCI·MCG 모기지신용보증에 가입하면 이 방 공제 없이 한도를 채울 수 있는 경우가 있습니다. 지역별 최우선변제금은 소액임차인 최우선변제금 계산기에서 확인할 수 있습니다.
규제지역 여부와 주택 수·가격대에 따라 다르고 정책으로 자주 바뀝니다. 일반적으로 비규제지역 70%, 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40% 안팎이며, 생애최초 구입은 우대(80% 등)됩니다. 가입 전 금융기관·정부 발표로 현행 비율을 꼭 확인하세요.
아닙니다. LTV로 정한 한도와 DSR(소득 기준) 한도 중 작은 값이 실제 한도입니다. 소득이 적으면 집값이 충분해도 LTV 한도만큼 못 빌릴 수 있습니다.
지역별 소액임차인 최우선변제금만큼 한도에서 빠질 수 있습니다(예: 서울 5,500만원). MCI·MCG 보증에 가입하면 방 공제 없이 받을 수 있습니다.
보통은 매매가가 아니라 은행이 인정하는 가격(KB시세·감정가 등) 중 낮은 값을 기준으로 LTV를 적용합니다. 그래서 한도가 매매가 기준 계산보다 적게 나올 수 있습니다. 정확한 적용 시세는 대출받을 금융기관에서 확인하세요.
LTV 한도(집값×LTV)에서 이미 잡혀 있는 선순위 담보대출·임차보증금을 뺀 금액만 추가로 빌릴 수 있습니다. 예를 들어 LTV 한도가 2억원인데 기존 대출이 1억원이면 추가 가능액은 1억원입니다. 위 계산기의 ‘기존 주택담보대출 잔액’에 입력하면 추가 가능액이 바로 나옵니다.
생애최초는 우대 LTV(최대 80% 수준)가 적용되지만, 소득 기준 DSR을 충족해야 하고 주택 가격·대출 금액 상한 등 별도 조건이 붙는 정책대출이 많습니다. 또 LTV가 높아도 소득이 적으면 DSR에서 막힐 수 있습니다. 우대 비율과 조건은 정책에 따라 바뀌니 현행 기준을 확인하세요.
네. 규제지역 지정과 LTV 비율은 부동산 정책에 따라 수시로 조정됩니다. 본 계산기에 제시된 비율(비규제 70%·조정 50%·투기과열 40%·생애최초 80% 등)은 일반적인 기준이며, 실제 적용 비율과 한도는 대출 시점의 현행 규제와 금융기관 심사로 확정됩니다.