DSR 계산기

03 DSR 한눈에 보기

DSR(총부채원리금상환비율)은 내 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행이 “이 사람이 빚을 갚을 능력이 되는가”를 판단하는 핵심 지표로, 과거 LTV·DTI가 ‘담보’나 ‘일부 이자’만 봤다면 DSR은 보유한 모든 빚의 원금과 이자를 한꺼번에 봅니다. 그래서 DSR이 규제 한도를 넘으면, 집값이 충분하고 담보가 있어도 추가 대출이 막힙니다. 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지는 사실상 이 DSR이 결정한다고 봐도 됩니다.

계산 공식

• DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

여기서 ‘연간 원리금’은 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자의 합계입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차할부·카드론·학자금 등 보유한 모든 대출의 원리금이 합산된다는 점이 핵심입니다. 새로 받으려는 대출의 원리금까지 더한 값이 한도를 넘으면 안 됩니다.

규제 한도

연소득 5천만원이라면, 은행에서는 모든 대출의 연 원리금이 2천만원(5천만 × 40%)을 넘지 않는 선까지만 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 이미 다른 대출로 연 원리금 1천만원을 갚고 있다면, 새 대출에 쓸 수 있는 여력은 연 1천만원뿐입니다.

소득별 한도 여력 예시

은행(DSR 40%)·기존 대출 없음 가정일 때, 1년에 쓸 수 있는 원리금 여력은 다음과 같습니다.

이 ‘월 원리금 여력’ 안에 들어오는 만큼만 빌릴 수 있습니다. 같은 월 여력이라도 금리가 낮고 기간이 길수록 빌릴 수 있는 원금이 커집니다. 위 계산기는 입력한 금리·기간으로 이 여력을 원금으로 역산해 줍니다.

DSR에 잡히는 대출과 빠지는 대출

DSR은 ‘모든 대출’이 원칙이지만, 정책 목적상 일부 대출은 산정에서 제외되거나 다르게 계산됩니다. 어떤 대출이 DSR을 얼마나 잡아먹는지 알면 한도 전략을 세우기 쉽습니다.

• DSR에 포함 — 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차할부, 학자금대출 등 대부분의 가계대출. 새로 받으려는 대출도 포함해 계산합니다.
• 신용대출은 더 무겁게 — 실제 만기와 무관하게 보통 5년(또는 10년) 분할상환으로 간주해 연 원리금을 크게 잡습니다. 그래서 같은 금액이라도 신용대출이 DSR을 더 많이 차지합니다.
• 제외되거나 다르게 보는 대출 — 전세자금대출, 중도금·이주비대출, 소액 서민금융 등은 DSR 산정에서 빠지거나 별도로 다뤄지는 경우가 있습니다. 같은 자금이라도 이런 대출을 활용하면 DSR 부담을 피할 수 있습니다.

제외 대상의 범위는 정책에 따라 바뀌므로, 본인 대출이 DSR에 잡히는지는 대출 시점에 금융기관에서 확인해야 합니다.

스트레스 DSR을 주의하세요

변동금리 대출은 앞으로 금리가 오를 위험을 미리 반영하려고 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산합니다. 예를 들어 실제 금리가 4.5%여도 스트레스 1.5%를 더한 6.0%로 원리금을 잡아 한도를 보수적으로 산정합니다. 그 결과 같은 소득이라도 실제로 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 2026년 기준 단계적으로 적용 폭이 커지고 있으며, 특히 수도권·규제지역 주택담보대출에는 더 높은 가산(3.0% 수준)이 적용됩니다. 다만 이런 수치는 정책에 따라 변동되므로, 실제 적용 가산율은 대출 시점에 금융기관에서 확인해야 합니다. 위 계산기에서 ‘스트레스 가산’ 칸에 값을 넣으면 한도가 얼마나 줄어드는지 볼 수 있습니다.

계산 예시

한도가 막혔을 때, 이렇게 늘립니다

• 상환기간을 늘리면 한 해에 갚는 원금이 줄어 연 원리금이 작아지고 DSR이 낮아집니다. 다만 기간이 길어지는 만큼 총이자는 늘어납니다.
• 기존 신용대출·카드론·자동차할부를 먼저 갚으면 그만큼 원리금 여력이 생깁니다. 특히 DSR을 많이 잡아먹는 단기·고금리 대출부터 정리하면 효과가 큽니다.
• 고정금리를 택하면 변동금리에 붙는 스트레스 가산 부담이 줄어 한도가 늘 수 있습니다.
• 소득 증빙을 보강해 인정 연소득을 높이면 한도의 분모가 커집니다(성과급·임대소득 등 증빙 가능한 소득 반영).
• DSR 산정에서 제외되는 대출(전세자금대출·중도금·이주비 등)을 활용하면, 같은 자금이라도 DSR 부담을 피할 수 있는 경우가 있습니다.

이런 경우엔 어떻게 되나요

• 이미 DSR 한도를 넘은 경우 — 위 계산기가 ‘추가 대출이 어렵다’고 표시합니다. 이때는 새 대출보다 기존 대출을 줄이는 것이 먼저입니다.
• 신용대출을 보유한 경우 — DSR에서 신용대출은 실제 만기와 무관하게 보통 5년(또는 10년) 분할로 간주해 원리금을 크게 잡습니다. 그래서 같은 금액이라도 신용대출이 DSR을 더 많이 차지합니다.
• 주택담보대출과 함께 보는 경우 — 집을 살 때는 소득 기준 DSR과 집값 기준 LTV를 동시에 충족해야 합니다. 둘 중 더 적게 나오는 쪽이 실제 한도입니다. LTV 계산기와 함께 확인하세요.

DTI와 무엇이 다른가

DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출은 ‘원리금’을, 그 외 대출은 ‘이자’만 반영하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 전체를 봅니다. 그래서 같은 사람이라도 DSR이 DTI보다 더 보수적(엄격)으로 나오는 것이 보통입니다. 현재 가계대출 규제의 중심은 DSR입니다.

실전 팁과 면책

• 새 대출의 원리금까지 더해 계산하세요. DSR은 ‘앞으로 받을 대출 포함’ 기준입니다. 기존 원리금만 보면 한도를 잘못 판단할 수 있습니다.
• 한도 = LTV·DSR 중 작은 값. 집 담보가 충분해도 소득이 받쳐주지 않으면 DSR에서 막힙니다.
• 스트레스 가산율·DSR 한도·제외 대출 범위는 정책에 따라 자주 바뀝니다. 본 계산기 수치는 일반적인 기준이며, 실제 한도는 금융기관 심사로 확정됩니다.