보증금을 떼일 위험이 없는지 미리 확인하세요
비슷한 매물의 실거래가·시세입니다. 모르면 공시가격÷0.7 정도로 어림해도 됩니다.
등기부등본 ‘을구’의 채권최고액 합계입니다. 없으면 0.
전세 계약에서 가장 큰 위험은, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못하는 것입니다. 이를 가늠하는 가장 기본적인 지표가 전세가율입니다. 전세가율이 높을수록, 그리고 집에 앞선 빚(선순위 채권)이 많을수록 보증금을 떼일 위험이 커집니다. 이런 집을 흔히 깡통전세라고 부릅니다. 집을 팔거나 경매로 처분해도 대출과 보증금을 다 갚지 못하는, 속이 빈 깡통 같은 집이라는 뜻입니다.
핵심은 ‘집값 대비 내 보증금(과 앞선 빚)이 얼마나 큰가’입니다. 경매로 넘어가면 배당은 순위대로 이뤄지는데, 나보다 앞선 근저당이 먼저 가져가고 남은 돈에서 내 보증금을 받습니다. 그래서 집값이 충분히 높고 선순위 빚이 적을수록 안전하고, 보증금이 집값에 육박하거나 앞선 빚이 많을수록 위험합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 비율을 따져 보는 것이 전세사기·깡통전세를 피하는 첫걸음입니다.
선순위 근저당이 0이면 전세가율과 부담률이 같지만, 근저당이 있으면 부담률이 더 높게 나옵니다. 같은 보증금이라도 ‘대출 낀 집’이 위험한 이유가 여기에 있습니다.
| 전세가율(부담률) | 판단 |
|---|---|
| 70% 이하 | 비교적 안전 |
| 70% ~ 80% | 주의 |
| 80% 초과 | 위험 (깡통전세 가능) |
이는 일반적인 가늠일 뿐 절대 기준은 아닙니다. 시세 변동·주택 유형·숨은 선순위에 따라 달라집니다. 특히 빌라·다세대는 아파트보다 시세 파악이 어렵고 하락 위험이 커, 같은 비율이어도 더 보수적으로 봐야 합니다.
등기부등본 ‘을구’의 근저당은 보통 실제 대출액의 110~120%를 채권최고액으로 적습니다. 실제 빌린 돈보다 큰 금액이 등기되는 셈입니다. 안전하게 판단하려면 이 채권최고액을 그대로 선순위 채권으로 넣어 부담률을 계산하는 것이 좋습니다. 경매가 진행되면 이자·비용까지 채권최고액 범위에서 배당될 수 있기 때문입니다.
등기부에 안 보이는 위험도 있습니다. 부담률이 낮게 나와도 다음이 있으면 실제 안전은 떨어집니다.
전세보증금을 집의 매매시세로 나눈 비율입니다. 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 돌려받기 어려워집니다. 흔히 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
집을 팔아도 대출(근저당)과 전세보증금을 다 갚지 못하는 상태입니다. 선순위 근저당과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가깝거나 넘으면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 떼일 수 있습니다.
① 전입신고+확정일자로 대항력·우선변제권을 갖추고 ② 등기부등본으로 선순위 근저당을, 집주인의 세금 체납 여부도 확인하세요. ③ 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입하면 보증금을 떼일 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
근저당을 설정할 때 등기부에 적는 한도 금액으로, 보통 실제 대출액의 110~120%로 잡힙니다. 안전하게 보려면 이 채권최고액을 선순위 채권으로 넣어 계산하는 것이 좋습니다.
전세가율 = 보증금 ÷ 시세이고, 부담률 = (선순위 채권 + 보증금) ÷ 시세입니다. 선순위 근저당이 없으면 둘이 같지만, 대출 낀 집은 부담률이 더 높게 나옵니다. 이 계산기는 더 현실적인 부담률로 안전도를 판정합니다.
인근 같은 단지·면적의 실거래가를 우선 참고하고, 어렵다면 공시가격 ÷ 0.7 정도로 어림할 수 있습니다. 신축 빌라는 분양가가 부풀려진 경우가 많아 분양가를 시세로 믿으면 위험하니, 감정평가액 등 객관적 자료로 보수적으로 잡으세요.
있습니다. 집주인의 세금 체납(국세·지방세)은 일정 부분 임차인보다 앞서 배당될 수 있고, 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금이 선순위가 됩니다. 또 집이 신탁 등기돼 있으면 집주인에게 임대 권한이 없을 수 있습니다. 완납증명·전입세대 열람·신탁원부로 확인하세요.
구두 약속만 믿지 마세요. 근저당 말소를 잔금 지급 조건으로 계약서 특약에 명시하고, 실제 말소 등기를 확인한 뒤 잔금을 치르는 것이 안전합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관(HUG·SGI)이 대신 반환해 주는 보험성 제도입니다. 가입하면 보증금을 떼일 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 가입 가능 한도·요건이 있으니 계약 전에 미리 확인하세요.
되도록 이사 당일 처리하세요. 전입신고가 늦으면 그 사이 설정된 근저당보다 대항요건이 뒤로 밀려 보호가 약해집니다. 전입신고와 함께 계약서에 확정일자도 받아 우선변제권을 갖추세요.
우선 전입신고·확정일자를 즉시 갖추고, 가능하면 반환보증에 가입하세요. 보증금이 소액이면 최우선변제금 계산기로 경매 시 먼저 받을 수 있는 금액을 확인하세요. 분쟁이 생기면 HUG·주택임대차분쟁조정위원회·대한법률구조공단(국번없이 132)에 상담할 수 있습니다.