계약금·해약금 계산기

03 계약금·해약금 한눈에 보기

부동산 매매 등에서 계약할 때 먼저 주고받는 계약금은 단순한 선금이 아닙니다. 다른 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 보아, 마음이 바뀌면 이를 포기하거나 배로 물어주고 계약을 깰 수 있는 근거가 됩니다(민법 제565조). 즉 계약금에는 ‘이 돈을 포기하면(또는 두 배로 물면) 계약에서 빠져나올 수 있다’는 일종의 해제 비용 성격이 들어 있습니다.

그래서 ‘계약금만 걸어 두면 언제든 무를 수 있다’고 생각하기 쉽지만, 정확히는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 이 방법이 통합니다. 누가 깨느냐(매수인인지 매도인인지), 그리고 이행이 시작됐는지에 따라 결론이 달라지므로 아래 내용을 차분히 확인하세요.

계약금은 ‘해약금’으로 추정됩니다

당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는, 다음과 같이 계약을 해제할 수 있습니다. ‘추정’이라는 말은, 계약서에 다른 약정이 없으면 자동으로 이렇게 본다는 뜻입니다.

배액 상환은 ‘받은 계약금을 돌려주고, 같은 금액을 한 번 더 얹어 준다’는 뜻입니다. 받은 계약금이 5,000만원이면 1억원을 내줘야 하고, 매도인의 실질 부담은 계약금만큼(5,000만원)입니다. 매도인이 배액을 상환할 때는 단순히 ‘주겠다’는 의사표시만으로는 부족하고, 실제로 그 돈을 현실적으로 제공해야 해제 효력이 생긴다는 점에 주의하세요.

‘이행 착수’ 후에는 이 방법으로 깰 수 없습니다

중도금을 지급하는 등 이행에 착수한 뒤에는, 계약금 포기나 배액 상환만으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 이때부터는 상대방의 동의가 있거나, 채무불이행 같은 별도의 해제 사유가 있어야 합니다.

• 이행 착수의 대표 예: 매수인이 중도금을 지급한 경우, 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 제공한 경우 등.
• 중요한 원칙: 해약금 해제는 ‘상대방이’ 이행에 착수하기 전까지 가능합니다. 내가 먼저 중도금을 냈더라도, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 상대방은 여전히 해약금으로 해제할 수 있습니다.
• 이행기(약속한 날짜)가 되기 전에 미리 이행에 착수하는 것도, 특별한 사정이 없으면 인정될 수 있습니다.

가계약금은 사안마다 결론이 다릅니다

정식 계약 전에 ‘물건을 잡아 두려고’ 먼저 보내는 가계약금은 돌려받을 수 있는지가 가장 많이 다투어지는 부분입니다.

• 매매 목적물·대금·계약금 등 핵심 조건이 구체적으로 정해져 사실상 계약이 성립했다고 볼 수 있으면, 해약금 법리가 적용되어 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
• 반대로 조건이 확정되지 않아 아직 계약이 성립하지 않았다고 인정되면, 가계약금을 반환받을 수 있습니다.
• 그래서 가계약 단계에서는 ‘무산 시 가계약금을 어떻게 할지’를 문자·계약서에 미리 적어 두는 것이 안전합니다.

해약금 해제와 위약금은 다릅니다

계약금은 다른 약정이 없으면 ‘해약금’으로 추정되지만, 계약서에 ‘위약 시 계약금을 위약금으로 한다’고 적으면 손해배상액의 예정(위약금) 성격도 함께 갖게 됩니다(민법 제398조). 위약금 약정이 있으면 상대의 계약 위반 시 그 금액을 손해배상으로 청구할 수 있고, 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 위약금 자체의 적정성은 위약금 계산기로 확인하세요.

이런 경우엔 어떻게 하나요

• 계약금 일부만 냈는데 깨고 싶어요 — 약정한 계약금 전액을 기준으로 포기·배액상환을 따집니다. 판례는 ‘실제 받은 일부’가 아니라 ‘약정한 계약금’을 기준으로 보므로, 일부만 냈다고 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.
• 매도인이 더 비싸게 팔려고 계약을 깨요 — 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다(이행 착수 전). 매수인은 계약금의 2배를 받게 되지만, 그 이상 더 받으려면 별도 손해를 증명해야 합니다.
• 중도금을 이미 냈어요 — 이행에 착수한 것이므로 계약금 포기·배액상환만으로는 해제할 수 없습니다. 상대 동의나 채무불이행 등 별도 사유가 필요합니다.
• 상대가 계약을 안 지켜요(채무불이행) — 이때는 해약금 해제가 아니라, 이행을 최고한 뒤 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다. 계약금 포기·배액상환과는 다른 절차입니다.

계산 예시

실전 팁 — 해제 절차와 주의사항

• 해제 의사는 내용증명으로 남기세요. ‘몇 월 며칠 계약을 해약금 해제한다’고 우체국 내용증명으로 통지하면 시점과 내용이 증거로 남습니다.
• 매도인은 배액을 실제로 제공해야 합니다. 말로만 ‘두 배 줄게’ 해서는 부족하고, 송금하거나 공탁하는 등 현실적으로 제공해야 해제 효력이 생깁니다.
• 상대의 이행 착수 여부를 확인하세요. 중도금이 들어왔거나 등기 서류 준비가 시작됐다면 해약금 해제가 막힐 수 있습니다.
• 위약금 특약을 확인하세요. ‘위약 시 계약금을 위약금으로 한다’는 문구가 있으면 손해배상 예정으로 다뤄집니다.
• 분쟁이 크면 전문가 상담을 받으세요. 특히 가계약금 반환, 이행 착수 시점 다툼은 사안마다 결론이 달라집니다.

꼭 알아둘 점

• 계약금은 통상 매매대금의 10%로 정하지만 법으로 정해진 비율은 아닙니다.
• 해약금 규정은 다른 약정이 없을 때 적용됩니다. 위약금·손해배상을 따로 정했다면 그에 따릅니다.
• 해약금 해제는 상대가 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
• 해제 의사는 다툼을 막기 위해 내용증명 등 기록으로 남기는 것이 안전합니다.