전월세 전환 계산기

03 전월세 전환 한눈에 보기

전세를 월세로 바꾸거나(전세 → 반전세·월세), 반대로 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 비율이 전월세 전환율입니다. 전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 “이 보증금이 매달 얼마의 월세에 해당하는가”를 정해 주는 환산율이라고 보면 됩니다. 임대인이 마음대로 높게 정할 수 없고, 「주택임대차보호법」이 상한을 두고 있습니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 많은 월세로 바뀌므로, 임차인에게는 전환율이 낮을수록 유리합니다.

이 상한은 전세(보증금)를 월세로 전환할 때 적용되는 임차인 보호 규정입니다. 반대로 처음부터 월세로 새 계약을 맺거나, 월세를 전세로 돌리는 경우에는 강제 규정이라기보다 환산의 기준으로 쓰입니다. 따라서 “집주인이 전세를 월세로 돌려 달라고 한다”면 이 상한이 임차인의 가장 중요한 방어선이 됩니다.

전환율 상한은 어떻게 정해지나

주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 다음 둘 중 더 낮은 값으로 정합니다. 두 기준을 모두 계산해 작은 쪽이 상한이 됩니다.

• ① 한국은행 공시 기준금리 + 법정 가산금리(연 2%)
• ② 한국은행 공시 기준금리 × 법정 배수

기준금리가 비교적 높은 시기에는 보통 ①(기준금리+2%)이 더 낮아 상한이 되고, 기준금리가 매우 낮은 시기에는 ②(기준금리×배수)가 더 낮아 상한이 됩니다. 예를 들어 기준금리가 2.5%라면 ①은 4.5%가 되고, 이 값이 ②보다 낮으면 상한은 연 4.5%가 됩니다. 이 계산기의 기본값도 4.5%로 맞춰 두었으며, 실제 계약서에 적힌 전환율이나 계약 시점 기준금리가 다르면 그 값으로 바꿔 입력하면 됩니다.

위 표는 ‘기준금리+2%’ 기준을 보여 주는 예시입니다. 실제 상한은 ‘기준금리×배수’와 비교해 더 낮은 값으로 정해지므로, 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해 전환율을 입력하세요.

계산 공식

전환 방향에 따라 식이 다릅니다. 헷갈리기 쉬우니 정리해 둡니다.

• 전세 → 월세: (전세금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세
  전세금에서 그대로 둘 보증금을 뺀 ‘월세로 돌릴 금액’에 전환율을 곱하면 연(年) 월세가 나오고, 이를 12로 나누면 한 달 월세입니다.
• 월세 → 전세: 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) = 환산 전세금
  현재 월세를 1년치로 환산(×12)한 뒤 전환율로 나누면 보증금에 더해질 ‘전세 환산액’이 나오고, 기존 보증금과 합치면 전세금에 해당합니다.

핵심은 전환율이 높을수록 전세 → 월세 전환 시 월세가 커지고, 월세 → 전세 환산 시 전세금이 작아진다는 점입니다. 그래서 임차인 입장에서는 전환율이 상한을 넘지 않는지가 곧 ‘월세를 과하게 내는지’를 좌우합니다.

계산 예시

이런 경우엔 어떻게 하나요

• 집주인이 전세를 월세(반전세)로 돌려 달라고 할 때: 전환은 임차인의 동의가 있어야 하는 것이 원칙입니다. 동의하더라도 월세는 상한 전환율로 환산한 금액을 넘지 않아야 합니다. 상한을 초과한 월세 요구에는 응할 의무가 없습니다.
• 계약서 전환율이 상한보다 높게 적혀 있을 때: ‘전세 → 월세 전환’에 적용되는 상한을 넘는 부분은 임차인을 구속하지 못한다고 볼 수 있습니다. 다만 분쟁 소지가 있으니, 서명 전에 전환율을 상한 이하로 조정하도록 협의하는 것이 안전합니다.
• 보증금 일부만 월세로 돌리는 반전세: ‘남길 보증금’을 정하고 나머지만 전환율로 환산합니다. 위 예시 2처럼 남길 보증금이 클수록 월세가 줄어듭니다.
• 월세를 전세로 바꾸고 싶을 때(역전환): 법정 상한은 ‘전세 → 월세’ 보호 규정이라 역방향에는 강제력이 약합니다. 환산 전세금은 양측 협의로 정하되, 같은 전환율을 쓰면 위 ‘월세 → 전세’ 공식으로 가늠할 수 있습니다.
• 관리비·기타 명목으로 사실상 월세를 더 받으려 할 때: 명칭이 무엇이든 실질이 차임이면 전환율 상한 취지에 어긋날 수 있습니다. 과도한 관리비 인상은 별도로 다툴 여지가 있습니다.

실전 팁과 주의사항

• 계약 시점의 기준금리를 먼저 확인하세요. 한국은행 누리집에서 현재 기준금리를 확인하고 ‘기준금리 + 2%’로 상한을 가늠한 뒤, 계약서 전환율과 비교하면 됩니다.
• 전환 전후 조건을 글로 남기세요. 전세에서 반전세로 바꾸면 보증금이 줄어드는 만큼, 줄어든 보증금에 대한 반환 시점·방법을 계약서에 명확히 적어 두는 것이 좋습니다.
• 대항력·우선변제권을 다시 점검하세요. 보증금이 바뀌면 확정일자도 새로 받아 두는 것이 안전합니다. 전입신고·점유는 그대로 유지해야 대항력이 끊기지 않습니다.
• 자주 하는 실수: 전환율을 ‘월 단위(÷12)’로 적용하는 것을 잊고 연 전환율을 그대로 월세에 쓰면 월세가 12배로 부풀려집니다. 또 ‘남길 보증금’을 0으로 두고 전액 전환했는데 실제로는 일부 보증금을 남기는 조건이라면 월세가 과다 계산됩니다.
• 다툼이 생기면 관할 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번없이 132)에 상담할 수 있습니다. 조정은 비용 부담이 적고 비교적 빠릅니다.

꼭 알아둘 점

• 전환율 상한은 ‘전세 → 월세’로 바꿀 때 임차인을 보호하기 위한 한도입니다. 이를 초과한 월세 요구에는 응할 의무가 없습니다.
• 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 달라지므로, 계약·갱신 시점의 기준금리를 확인하세요.
• 전환율이 낮을수록 같은 전세금에 대한 월세가 줄어 임차인에게 유리합니다.
• 이 계산기는 입력한 전환율을 그대로 적용한 참고 계산입니다. 상한 자체가 자동으로 반영되는 것은 아니므로, 상한을 넘는 전환율을 입력하면 상한을 초과한 금액이 나올 수 있습니다.