전월세 인상 상한 계산기

03 전월세 인상 상한, 한눈에 보기

임대인이 계약을 갱신하면서 보증금이나 월세를 올릴 때, 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 「주택임대차보호법」은 임차인이 계약갱신요구권(제6조의3)을 행사한 경우, 증액은 직전 금액의 5%를 초과할 수 없도록(제7조) 정하고 있습니다. 이를 흔히 전월세상한제라고 부릅니다. 즉 5%는 임대인이 올릴 수 있는 최대치이며, 지방자치단체는 조례로 그보다 더 낮게 정할 수도 있습니다. 이 상한은 세입자가 한 번 살던 집에서 계약을 이어 갈 때 급격한 임대료 인상으로 내쫓기지 않도록 하는 장치입니다.

여기서 가장 중요한 전제는 “계약갱신요구권을 행사한 갱신”이라는 점입니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 일정 기간(통상 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이)에 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 갱신되는 계약에서만 5% 상한이 분명하게 적용됩니다. 새로 들어오는 세입자와 맺는 신규 계약, 또는 갱신요구권을 쓰지 않은 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

핵심 규칙 세 가지

• 증액 상한 5%: 보증금·월세를 합쳐 직전 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 반전세라면 보증금과 월세를 환산해 합친 총액 기준으로 5%를 따집니다.
• 1년에 한 번: 직전 증액(또는 계약) 시점으로부터 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있습니다. 계약한 지 6개월 만에 “5% 올려 달라”는 요구는 시점부터 부당합니다.
• 거절할 수 있는 권리: 임차인은 5%를 초과하는 인상이나 1년이 안 된 시점의 인상 요구에 응할 의무가 없습니다.

전세는 단순히 5%를 곱합니다

월세 없이 보증금만 있는 전세라면 계산이 간단합니다. 직전 전세금에 1.05를 곱한 금액이 인상 후 최대치입니다.

반전세(보증금+월세)는 ‘환산’해서 봅니다

보증금과 월세가 함께 있는 반전세는, 월세를 전월세전환율로 보증금으로 환산한 환산보증금 총액을 기준으로 5% 한도를 따집니다. 보증금과 월세를 따로따로 5%씩 보는 것이 아니라, 둘을 한 덩어리(환산 총액)로 묶어 그 5%만큼만 늘릴 수 있다고 이해하면 됩니다.

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
• 이 환산 총액의 5% 안에서, 보증금만 올릴지·월세만 올릴지·둘 다 나눠 올릴지 시나리오가 달라집니다.

보증금과 월세를 각각 5%씩 올리면 언제나 한도 안에 들어 가장 안전합니다. 보증금을 그대로 두고 월세만 더 올리거나 그 반대도, 환산 총액 +5% 한도 안이라면 가능합니다. 위 계산기는 이 세 가지 방식(①각각 5% ②보증금 유지·월세만↑ ③월세 유지·보증금만↑)을 표로 함께 보여 드립니다.

이런 경우엔 어떻게 하나요

• 임대인이 5%를 넘겨 올려 달라고 할 때: 갱신요구권을 행사하면서 5% 초과분에는 응하지 않겠다고 통지하면 됩니다. 임대인은 5% 한도 내 증액만 청구할 수 있습니다.
• 이미 5%를 초과한 계약서에 서명했을 때: 임차인은 초과 부분은 무효라고 주장하고, 더 낸 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 서명했다는 사실만으로 초과분이 정당화되지는 않습니다.
• 임대인이 갱신을 거절하며 “나가라”고 할 때: 임대인은 본인이나 직계존비속의 실거주 등 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 단순히 “더 받을 수 있는 세입자를 들이겠다”는 이유로는 갱신요구권 행사를 거절하기 어렵습니다. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
• 묵시적 갱신이 된 경우: 임대인·임차인 모두 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않아 자동 연장(묵시적 갱신)되면, 보통 직전과 같은 조건으로 이어집니다. 이때 임대인이 뒤늦게 인상을 요구해도 묵시적 갱신은 동일 조건 연장이 원칙입니다.
• 1년이 안 됐는데 또 올려 달라고 할 때: 직전 증액·계약일로부터 1년이 지나야 증액을 청구할 수 있으므로, 시점이 안 된 인상 요구는 거절할 수 있습니다.

실전 팁과 주의사항

• 갱신요구는 기간을 지켜 서면으로. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하고, 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법을 쓰면 분쟁 시 증거가 됩니다.
• 인상 합의 내용을 계약서에 남기세요. 인상 후 보증금·월세, 증액 시점, 확정일자 갱신 여부를 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.
• 보증금이 늘면 확정일자를 다시 받으세요. 증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 늘어난 보증금으로 계약서에 확정일자를 새로 받아 두는 것이 안전합니다. 전입신고·점유는 끊기지 않게 유지하세요.
• 자주 하는 실수: 반전세에서 보증금과 월세를 ‘각각 5%씩’만 보고 안심하는 경우가 있는데, 한쪽을 더 크게 올리려면 반드시 환산 총액 +5% 한도 안인지 확인해야 합니다. 또 5% 상한은 ‘갱신요구권을 행사한 갱신’ 전제라는 점을 놓치고 신규 계약에까지 적용된다고 오해하기 쉽습니다.
• 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번없이 132)에 상담·조정을 신청하세요. 조정은 비용이 적고 비교적 빠릅니다.

꼭 알아둘 점

• 이미 5% 초과 증액 계약서를 썼더라도, 임차인은 초과 부분은 무효라고 주장하고 더 낸 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 갱신에 적용됩니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권을 쓰지 않은 신규 계약에는 적용되지 않을 수 있습니다.
• 증액 청구는 직전 증액·계약일로부터 1년이 지난 뒤에만 가능합니다.
• 이 계산기는 입력한 상한율(기본 5%)을 적용한 참고 계산입니다. 반전세의 환산·배분은 해석상 다툼이 있을 수 있습니다.