최우선변제금 계산기

03 소액임차인 최우선변제, 한눈에 보기

살던 집이 경매·공매로 넘어가면 보통은 은행 근저당 등 담보권자가 먼저 배당을 받습니다. 그런데 보증금이 적은 세입자는 「주택임대차보호법」 제8조에 따라, 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저(최우선) 돌려받을 수 있습니다. 이를 최우선변제라고 합니다. 보증금 전체가 아니라 ‘일정액’만 보호된다는 점, 그리고 보증금이 지역별로 정해진 소액임차인 범위 이하여야 한다는 점이 핵심입니다.

이 제도는 형편이 넉넉지 않은 세입자가 집이 경매로 넘어갈 때 전 재산이나 다름없는 보증금을 한 푼도 못 건지는 상황을 막기 위한 ‘사회적 안전장치’입니다. 그래서 은행이 먼저 근저당을 잡아 둔 집이라도, 소액임차인은 그 은행보다 앞서 일정액을 배당받습니다. 다만 보호 범위와 한도는 지역과 시기에 따라 다르고, 받으려면 반드시 갖춰야 하는 요건이 있습니다.

두 가지를 구분하세요 — ‘소액임차인 범위’와 ‘최우선변제 한도’

• 소액임차인 범위: 이 금액 이하의 보증금이어야 최우선변제 대상이 됩니다(자격 기준). 보증금이 이 선을 1원이라도 넘으면 최우선변제 자체가 되지 않습니다.
• 최우선변제 한도: 대상이 됐을 때 실제로 먼저 받을 수 있는 최대 금액입니다. 보증금이 이 한도보다 적으면 보증금 전액을, 많으면 한도까지만 받습니다.

기준 시점이 중요합니다 — 최선순위 근저당 설정일

금액 기준은 임대차 계약일이 아니라, 등기부등본 ‘을구’에 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당권·저당권·담보가등기 등)의 설정일이 속한 시기의 시행령을 적용합니다. 은행이 돈을 빌려줄 당시의 보호 기준을 적용해 담보권자의 예측 가능성을 지켜 주기 위해서입니다. 그래서 오래된 근저당이 잡힌 집은 더 낮은 옛 기준이 적용돼 보호액이 줄어들 수 있고, 반대로 근저당이 전혀 없으면 현행(가장 높은) 기준이 적용됩니다. 계약 전 등기부등본으로 최선순위 근저당 설정일을 꼭 확인해야 하는 이유입니다.

현행 기준표 (2023.2.21 이후 설정 기준)

근저당 설정일이 더 이전이면 위 금액이 달라집니다. 정확한 금액은 위 계산기가 설정 시기별 기준표로 계산해 드립니다.

설정 시기별로 기준이 다릅니다

같은 지역·같은 보증금이라도 최선순위 근저당이 언제 설정됐느냐에 따라 보호액이 달라집니다. 시기별 기준(서울 기준 ‘소액임차인 범위 / 최우선변제 한도’)을 비교하면 다음과 같습니다.

2016.3.30 이전 설정분은 더 낮은 옛 기준이 적용되고 지역 구분도 달라, 등기부등본을 지참해 전문가 상담을 권합니다. 위 표는 서울과 ‘그 밖의 지역’만 추린 예시이며, 과밀억제권역·광역시 등 다른 지역 금액은 계산기가 자동으로 적용합니다.

실제로 얼마를 받을까요

• 최우선변제액 = min(지역별 한도액, 내 보증금). 보증금이 한도보다 적으면 보증금 전액을 받습니다.
• 단, 배당은 주택가액(경매 낙찰가 등)의 1/2 범위 안에서만 이루어집니다. 소액임차인이 여럿이면 그 범위에서 보증금 비율 등에 따라 안분(나눠)됩니다.
• 나머지 보증금(최우선변제로 못 받은 부분)은, 확정일자를 갖췄다면 ‘일반 우선변제권’으로 순위에 따라 추가 배당받을 수 있습니다.

이런 경우엔 어떻게 하나요

• 오래된 근저당이 잡혀 있을 때: 등기부 ‘을구’에서 가장 먼저 설정된 근저당 날짜를 확인하세요. 그 시기 기준이 적용돼 보호액이 현행보다 낮을 수 있습니다. 계약 전이라면 보증금을 그 시기 기준 범위 이하로 맞추거나, 위험을 감안해 계약을 재고할 수 있습니다.
• 보증금이 소액 기준을 살짝 넘을 때: 최우선변제는 안 되지만, 전입신고+확정일자를 갖추면 일반 우선변제권으로 순위 배당을 받을 수 있습니다. 두 제도를 함께 챙기세요.
• 같은 집에 소액임차인이 여럿일 때(다가구 등): 최우선변제 총액은 주택가액의 1/2로 제한되고, 그 안에서 안분됩니다. 세입자가 많으면 1인당 받는 금액이 줄 수 있습니다.
• 경매가 시작됐다는 통지를 받았을 때: 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 해야 합니다. 가만히 있으면 자격이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 위장 임차인으로 의심받을 때: 실제 거주 사실(점유)과 전입신고가 진정해야 보호받습니다. 시세보다 부자연스럽게 낮은 보증금, 가족 간 형식적 계약 등은 배당에서 다툼이 될 수 있으니 계약서·이체내역 등 실거주 증빙을 갖춰 두세요.

꼭 챙겨야 하는 요건과 실전 팁

• 대항요건만 갖추면 됩니다: 주택 인도(실제 점유)와 전입신고. 최우선변제에는 확정일자가 필요 없습니다.
• 경매개시결정 등기 전까지 대항요건을 갖추고, 배당요구 종기까지 배당요구를 반드시 해야 배당받습니다. 이사·전입은 입주 즉시 처리하세요.
• 보증금이 소액 기준을 넘어도, 전입신고+확정일자를 갖췄다면 ‘일반 우선변제권’으로 순위 배당을 받을 수 있습니다(별개 제도). 그래서 확정일자는 금액과 관계없이 받아 두는 것이 안전합니다.
• 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 계약 전과 잔금일 직전 두 번 확인해, 그 사이 새 근저당이 들어오지 않았는지 점검하세요.
• 전입신고는 미루지 마세요. 전입신고가 늦으면 그 사이 설정된 근저당보다 대항요건이 뒤로 밀려 보호가 약해집니다.
• 다툼이 있으면 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 관할 법원의 배당 절차에서 다툴 수 있습니다.